变种房票来袭,福州楼市怎么看?

更新时间:2024-04-28 04:19:09作者:无忧百科

变种房票来袭,福州楼市怎么看?

昨天下午福州官媒发布了一个新政,福州上架“换新购”,这个政策的来袭,引起的热议不少,下面聊聊。

政策内容

我市的住房拆迁家庭,可以选择将手中的拆迁安置房源,置换主城区商品房。

举例:台江排尾旧改的业主,将一套60.75平方米的安置房“置换”了一套106平方米的商品房。


报道:平台整合福州市区近30个国企一手商品房楼盘,用于拆迁户换购。拆迁户看中楼盘后,商定置换的回收拆迁(安商)房价格并签约,定向购买国企一手楼盘新房。

这些国企一手楼盘既有榕发、建总、左海、建工、新榕等福州本地市属国企商品房,也有首开、国贸等国企商品房。

这个也是近期福州推出的政策里面,影响力相对足够有份量的一个,不同于此前其他城市的房票政策,这一次福州给出的变化,安置房置换商品房。

这是一个有意思的话题。

原因分析

从安置房收购的目的来看,报道也特别指出,进入2024年,福州加速旧改,全年计划安排征迁项目159个,完成征迁1.4万户、313.4万平方米。

面对大量旧改,对于拆迁安置房的需求增加,放在以往就是大量建设高比例安商房,最终可售商品房减少。


特别在这几年鼓台尤其明显,以鼓楼2018-2021年为例,供应的住宅地块高达24幅,其中比例超过80%安商房的地块,高达15幅。

换言之,拆迁的收益偏低。

进入近2年,福州楼市遇冷,土拍也非常低迷,去年开启的鼓台旧改,供应的地块都受到了较好的热度和溢价。

很明显鼓台旧改是短时间内最好补充资金的最好来源,同时要如何解决拆迁安置的需求,让可售商品房最大化,成为首个目的。

这次给出的置换方案,虽然不像房票那样直接,但是也仅仅是退一步的选择。

这样的操作之后,回收的安置房,可以继续给新的拆迁选择,或者拿来做公租房等功能使用,最终减少新建配套房的需求。

当然除此之外,还有一大目的就是解决了商品房的库存问题。

特别是这几年福州国企全面进场后,大部分去化都不算理想,这样的政策出来,能够很明显改善部分房源的去化。

从最近很多相关的方面来看,也能看出福州面对库存的自救。

比如此前闹的比较严重的世茂云上鼓岭,因为水源保护,最终给出的置换方案,就是山脚下国企左海的安商房左海望麓,给出248套商品房来给业主选择。


从这个事件其实就可以看出,部分国企的商品房,已经有被拿来做特殊功能的场景。

除此之外,就是近期鹅峰省直人才房,第二轮申购配售工作,共314套房源,售价15392元/㎡

对比首轮的条件进一步放宽,群友也分享了不少调查申请表等。

从楼盘来看,位于五四北外围,新店外环路以外,很明显区位情况很一般,甚至说偏差。

给出的售价1.5W,周边的商品房,价格差距也不大,如果是安商房,可能二手价格更低。


可以说对比以往的部分特价人才房,可能确实存在价格吸引力,只不过目前的楼市,这样的售价,很明显不是条件放宽的问题,是价格的问题。

这个价格,即便面市不受限,预计也不好卖。

预计最终的情况,那些符合条件的单位和人才,特别是无房的,会面临一些无奈的强迫选择。

最终的变化,以前特价房抢着,如今是逼着。

综上,当楼市不理想后,一切有助于楼盘去化,回笼资金的政策都会相继出现,只不过是鼓励还是其他,都很难说。

结果分析

对于这个政策,目前最大影响除了库存外,就是哪些楼盘入围名单,给出的是30个国企一手商品房楼盘,包括本土国企以及首开、国贸等。

简单罗列目前这些房企的新盘以及地块:(不是最终名单)


从楼盘来看,主要还是集中在本土国企的项目身上,这也是这个政策的主要目的之一,缓解目前国企储备过多,去化不理想的背景。

当然最终入围名单,预计也有差别,个人感受,会以偏外围的项目为主,部分优质地块并不一定会在内。

至于大家关注的一个话题,这些新盘,如果是纯商,最终被拆迁户置换过来后,是不是变成安商房?

这应该是目前话题最大的一个。

关于安商房的这个话题,一切的矛盾并非是群体差别,经常出现所谓拆迁户和商品房业主的争端。

从具体情况来看,比如前几年货币旧改的时候,那些拿着大量货币的拆迁户同样购买了周边的纯商,换言之,当初那些纯商是不是就是安商房?

个人感受:这里面最大的关注就是安置房置换的价格计算,即拆迁户在这个政策里面,最终的购房成本会达到多少?

如果商品房同样以备案价出售,拆迁户的安置房以市场评估价回收,可以说这样的置换,并不意味着就是安商房。

安商房的最大的矛盾,是购入群体的获得成本不同,这才引发了矛盾。

所以最终这个置换方案,如何执行是最大的关注点,也是核心要素,它也决定了那些入围名单未来的二手市场。

瞎猜:置换成本并不低,仅仅是提供一个平台和一个机会。

盘点总结

对于这个新政,看上去可以说是一举两得,核心旧改急需安置房源扩大可售商品房,大量新盘库存急需去化。

一个置换,让这些库存满足了核心区旧改的部分安置需求,只不过政策相对温和。

这也是福州这几年一贯的作风,最终的结果,个人感受不会太明显,对于市场的影响不会过大。

后续如何去库存,预计还会有其他方案,比如大家常说的国企公务员等购买国企新盘给优惠等。

预计初期都是温和的推进,如果实在无法解决,就会变得比较强烈。