“六边形战士”中海走出独立行情

更新时间:2024-03-30 01:35:04作者:无忧百科

“六边形战士”中海走出独立行情

本文来源:时代周报 作者:林欣禾

时代正在犒赏长期主义者。2023年,房地产市场继续下探,中海走出独立行情。

3月28日,中海发布2023年财报并召开业绩发布会。市场疲软,中海的销售、营收、利润、投资均实现逆势增长。“我相信,这张成绩单的含金量是比较高的,也是来之不易的。”中海董事局主席颜建国表示。


中海管理团队出席业绩发布会,企业供图

报告期内,中海实现物业销售额3098.1亿元,同比增长5.1%,权益销售额排名上升至行业第二;实现营业收入2025.2亿元,同比增长12.3%,股东应占溢利256.1亿元,同比增长10.1%。

业绩向好,中海董事局大方宣派末期股息每股港元45仙,连同中期股息每股港元35仙,全年合计派发股息每股港元80仙,股息回报率达到7.8%。最近五年,中海累计派息549亿港元。

平安证券认为,中海作为央企龙头,长期坚持高质量发展与精细化管理,随着行业优胜劣汰,中海凭借运营、品牌及信用等优势,有望把握逆势扩张机遇。中金公司、国金证券、国泰君安等多家机构给予中海“买入”、“推荐”等积极反馈。

截至3月29日收盘,中海报收11.26港元/股,涨超6%。

六边形战士

2023年,房地产市场经历短暂小阳春后持续下行,市场疲弱,全国商品房销售额11.66万亿元,进一步下降6.5%,较2021年行业高点下降近四成,房企的销售规模与盈利能力均面临冲击。

行业低潮中,“六边形战士”中海,长期聚焦主流城市、主流地段、主流产品的经营策略,营收、利润、销售、运营、投资、财务等均有亮眼表现。

报告期内,中海实现营业收入2025.2亿元,同比增长12.3%;股东应占溢利256.1亿元,同比增长10.1%。两项关键指标均实现超预期增长,反映了中海稳健的经营状况、持续的增长势头,以及持续在线的盈利能力。

打开来看。

住宅销售规模逆势增长。2023年,中海合约物业销售额增长5.1%至3098.1亿元,销售面积1336万平方米,同比下降 3.7%,权益销售额排名上升至行业第二,市场占有率提升0.29个百分点至2.66%。北京、上海、广州、深圳、天津等城市销售回款超过100亿元。

商业板块表现突出。商业物业实现收入63.6亿元,同比增长20.9%,年内新增12个商业物业投入运营,为业绩增长注入新动能。

新增土地投资规模、质量行业领先。2023年中海累计获取43宗土地,北上广深四个一线城市权益购地金额占比约60%,货量结构优势更加突出,权益购地金额1226.6亿元,同比增长42%,对应货值约2205亿元。

中指研究院统计数据显示,2023年中海在公开市场拿地销售金额比位居50强房企第二位,新增权益、全口径土地货值均位居行业首位。

财务方面,一以贯之的健康。在大手笔拿地的背景下,中海依然实现经营性现金流净流入352.8亿元,并提前偿还俱乐部贷款300亿港元。截至2023年年末,中海资产负债率为57.5%,净借贷比率为38.7%,同比下降4.2个百分点,在手现金1056.3亿元,保持行业领先水平。

商业运营起势

商业运营业务的培育,为中海财报贡献了浓墨重彩一笔,也为其慢慢建立起进入新周期的能力。

中国海外发展副总裁王林林表示,“中海作为一家45年稳健运营的企业,稳健发展让我们更加坚定,商业运营业务持续深耕城市运营平台的定位,深化核心资产布局,提升全业态大资管能力,为公司高质量发展持续注入动能。”

2023年,中海商业物业实现收入63.6亿元,同比增长20.9%。其中,写字楼收入为34.3亿元,购物中心收入16.8亿元,长租公寓收入1.9亿元,酒店及其他商业物业收入10.6亿元。

年内,中海新增12个商业物业投入运营,包括四座写字楼、五座购物中心、三栋长租公寓。其中,位于上海核心区的真如环宇城MAX于2023年12月正式开业,开业以来持续保持大众点评上海购物中心热门榜TOP 1,荣获“Shanghai WOW! 最佳新商场”。

截至2023年年末,中海运营管理商业物业规模881万平方米,超70%位于一线和新一线城市的核心地段。写字楼成熟项目出租率保持在90%以上,毛利率保持在70%以上。购物中心销售额同比增长66%,推动租金收入提升40%。长租公寓聚焦高能高潜的13个城市,在手1.3万间房,一年以上出租率为94.5%。酒店业务抢抓消费回升机遇,入住率提升23个百分点至63%。

报告期内,中海商业运营业务实现上海徐汇西岸、深圳湾超级总部基地等一线核心资产纳入,将持续带动商业收入有质量的快速增长。

颜建国透露,近两年中海的商业项目加速入市,持有型物业的收入快速增长,在去年增长20.9%的基础上,今年商业收入有望继续实现25%的增长目标。

更长远来看,中海将继续锚定“十四五”规划商业收入过百亿目标。

把握行业机会

对于房地产行业的未来,中海管理团队难得地传递了乐观信号。

颜建国认为,房地产市场仍处于上下半场的转折期,转折期需要一定时间,也不可避免地要经历波动与调整。“挑战与机遇是对立统一的,也是不断转化的。我们以积极的心态看待‘危中之机’,对公司在行业大变局之下的竞争优势充满信心。”

中海的信心源于宏观、中观、微观层面的向好因素都在增强、增多。

宏观层面。经济长期向好的趋势没有改变。中央政府工作报告明确,积极的财政政策要适度加力,稳健的货币政策要灵活适度,为房地产市场企稳向好提供支撑。

中观层面。房地产行业企稳向好的积极因素增多。调控政策逐步退出,金融支持力度持续加大,刺激市场需求,提振市场信心。

微观层面。经历一轮深度洗牌,行业集中度进一步提升,经营稳健的头部房企的市场占有率持续提升,各类资源进一步向头部房企汇聚,中海的比较优势明显增强。

中海已经做好准备迎接市场复苏,在香港、上海等高能级城市的销售已强势回暖。

2月28日,香港特区政府宣布全面“撤辣”,楼市即时升温。中国海外发展董事局副主席罗亮介绍,“撤辣”前,香港每周大约成交一手房9套,“撤辣”后上升至140多套。“中海香港启德1号过去一个月时间,卖了200多套,成交额超过30亿港元,价格也维持了较好的水平,维持在每尺2.5万港元。”

上海项目中海·顺昌玖里的热销,更为市场注入强心剂。

3月28日,位于上海黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里开盘,首开512套房,去化98%,收金196.5亿元,刷线全国单盘单日销售纪录。可供对比的是,196.5亿元的销售金额,能够排在百强房企的第67位。

今年,中海在上海可售资源丰富,即将面市的还有徐汇滨江板块的中海西岸数智中心,同样是上海滩烫金地段项目,仅住宅货值就接近300亿元。业内预测,以目前14.2万元/平方米的住宅联动价来看,中海西岸数智中心大概率会“日光”。

在深圳,中海同样储备有优质项目。位于深圳湾超级总部基地的深湾胤府,是中海于2023年6月竞得的“百亿地”,计划今年入市,推售产品均为目前市面上颇受欢迎的大户型单位,销售限价13.3万元/平方米。

多个储备热盘集中入市,将为中海今年的业绩兑现贡献确定性。“2023年本集团购地金额行业领先,2024年的可售货值行业领先,货量结构优异,合约物业销售额有望实现稳中有升。”颜建国说。

中国海外发展行政总裁张智超表示,作为龙头公司,未来中海的市占率还会有很大的提升空间。“公司的投资和销售都相对聚焦于4个一线城市、14个强二线城市和十来个机会型城市,主力布局市场大约有5.5-6万亿的容量。我们对标了成熟发达市场,美国和英国TOP 3住宅开发商的市占率,可达到22-23%,国内的市场格局可能也是这个趋势。目前国内TOP 3的市占率还不到10%。”

张智超同时强调,中海一直不以销售规模为第一目标,更加追求高质量发展,将价值创造与利润放在更重要的位置,确保量的合理增长与质的有效提升。“我们将会做好风险防控,积极主动地把握好行业调整期的机会。”