3W跌到1.8W,三江口的学区炒作,最终崩盘?

更新时间:2023-10-30 20:59:55作者:无忧百科

3W跌到1.8W,三江口的学区炒作,最终崩盘?

最近福州又发布了第五次的土拍公告,近期的土拍可以说非常密集,这一次土拍地块都位于仓山区,其中大部分地块都来自城南,下面就来聊聊。

土拍公告

土拍内容:11月14日举行,出让5幅地块,面积276.19亩,起拍总价24.86亿元。

仓山区福峡路西侧4幅宅地,并要求配建九年一贯制学校,建成后产权无偿移作为“十九中仓山校区”办学。

除此之外,还有1幅,位于中洲岛的商服用地。


分析:对于福峡路的四幅地块,在此前公布的土拍清单已经出现,这些地块来自福安新区旧改。

这次集中出让,合计达到262亩,全部是纯商定位,配合容积率2.0的设置,这里预计的建筑面积25万方,按套均100平米计算,能供应2500套左右。

相比于近期三远的大体量供应,城南受机场限高,这次旧改的供应住宅体量还不算夸张。

不过地块周边,已经存在一个巨型项目,即tod-榕耀之城,面积287亩,配建4万方人才房,楼面价10280元/平,目前售价1.8万左右。

为了更好的促进后续的楼市去化,这次土拍直接给出了中小学用地的规划,宗地2023-35号,其中68亩用来做教育用地,无偿移交给十九中,做九年一贯制学校。

换言之,这些地块已经前提搭配了这所名校,这样的案例不少见,特别在城南。

当初最典型就是三江口的清华附中,周边的新盘靠着这个名校,巅峰期捆绑车位售价突破3万。

后来板块继续沿用,宗地2022-06号,土拍供应的时候,特别备注地块的配建小学,无偿移交一附小。

借鉴蓝房网的截图,三江口下洋+清富片区,已经构建出了一个强大的名校群,麦顶三江口校区、一附小三江口校区,十六中三江口校区。


不同于其他板块的名校炒作,比如东区的榕博集团,或者近期南二环的麦顶分校。

这里给出的全部是福州头部公立校的校区,而非分校。

可以说官方对于三江口的资源,是市区一众板块无法企及的。

名校溢价

回到这次土拍地块,从楼面价来看,住宅部分基本在1.06W,优势在于地块分割后,每一幅体量都不大。


除了这个名校的加持外,近期位于地块东南侧的医疗用地,也放出消息:福州市第二总医院三江口院区,项目预算总投入约41亿元。


除了教育、医疗外,地块周边被地铁1、4、5号线,三条地铁包围,不同于其他地块的画饼线,这三条线路都已经开通。

看到这一系列的描述,地铁+教育+医疗+纯商,看上去这些地块条件不错,是否会有吸引力?

从楼面价对比来看,这些地块与3年前的榕耀之城没有太大差异,如今项目售价1.8W。

除此之外,周边还有一众安置房,以及待建的:黄山片区安置房188亩,兜底的三江尚隽94亩。

从目前南侧的安置房,前锦新城二手挂牌来看,均价1W-1.3W。


很明显整个板块的价格空间太小,在售的新盘去库存周期较久,对比楼面价的利润空间也很一般。

结合目前福州拿地的情况,这几幅地块,不出意外应该还是几家本土国企分别拿下。

提前给出的教育规划,也仅仅是为了后续上市,能更好卖一点。


此时有一个地块很值得借鉴,去年底的土拍,榕发低价拿下宗地2022-54号。

地块位于三江口清华附中周边,土拍给出划片清华附中承诺,最终楼面价11442元/平。

此时就有一个问题:目前清华附中楼面价1.14W,规划的十九中一贯制,值1.06W吗?

名校表现

清华附中算是这几年福州在名校资源运用上最成功的一次,只不过随着热度退却,这个热点已经不堪一击。

除了提前给出划片承诺的纯商,最终被兜底拿下,楼面价不过1.14W外,近期还有一个热点。

划片清华附中二部的大东海江山府,被自然资源和规划局发出交地通知书:剩余111.43亩已于2023年2月20日具备土地交付条件。我局已多次通知你司办理该111.43亩土地的交地手续,你司一直未予办理。


当初大东海以楼面价12336元/平拿下这幅巨型TOD,面积326亩,如今剩余百亩房企居然被催缴。

从原因来说很简单,项目划片二部,2021年5月领证,截至目前2年半时间,网签581套。


按当初规划,项目定位福州最大的TOD盘,体量达到3600套左右。

当初上市也搞出捆绑车位,后来楼市遇冷,取消捆绑,价格给出优惠。

不过即便如此,去化依然不算理想,特别在巨量库存的背景下,这个盘除了特价外,没有太多出路。

近期清华附中的首次中考数据也已经出现,虽然首批生源是全市摇号,不过最终老八所的录取名单,基本都是来自定向生资格,这样的表现与当初预期的名校光环,还是存在不少差距。

后来学校又闹出本部生源分流二部,最终学校发出官宣是消息不实,还有被投诉的小班制落空、学校的高中部连续两年中招无法招满等情况。

可以说这所学校,被寄予了过高的关注。

一旦有点风吹草动,就会被无限关注,最终给市场传达的信息,目前来看都不算太优。

当然能引起这么大的关注,还是在于当初这所学校被周边新盘炒作的实在过于耀眼。


以周边最典型的滨江正荣府为例:

这个安商房项目,最早开盘精装2.7W,随后炒作清华附中,在2021年高峰期,搞出:强制捆绑加一个精装包20万,捆绑一个车位36万。

最终售价直接达到3W左右,一度被相关媒体报道违规,不过还是抵挡不了市场的追逐,做到极高的去化表现。

如今房企暴雷,前几个月还发出延期交付,目前项目安商房已经在二手密集挂牌:


这些二手安商房,基本无证在售,挂牌均价1.7W-2W。

相比于商品房高峰期精装3W+捆绑车位,这个差价不低。

对于安商房,一旦有证,二手业主同样可以划片清华附中。

盘点总结

近期的城南土拍,可以发现官方已经给出了较大的资源倾斜,医疗、教育、地铁等,相比于市区部分板块,这里得到的重视度明显更高。

不过时光不再,如今即便给出名校的九年一贯制,预计最终还是国企拿地,后续上市压力也是极大,售价也基本跟周边没有太大差异。

所谓的名校资源,预计不会带来太多溢价,无非是在营销的时候,给予购房者一点预期而已。

相比于前几年,清华附中的火热,周边楼盘被炒作溢价过高,最终学校的短期表现差强人意,周边房企被催收土地,楼面价持续走低,二手安商直接砸盘。

很明显这个学校对楼市的溢价炒作,跟中国篮球一样,以为是开始,不曾想是巅峰。

如今整个城南,清华附中之后,来了一附小、麦顶、十六中、目前又来十九中。

虽然这些资源,是其他板块遥不可及的梦,奈何目前的楼市,外围已经崩塌。

即便地铁集中、名校扎堆,城南看上去依然很难。

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