现在到底咋了,央国企都玩成这样了?
2024-05-17
更新时间:2024-05-17 01:04:40作者:无忧百科
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大家好,我是地产高富帅。
这五月份才过了一半,就连续两家品牌民企又暴雷了,两家都是有过辉煌岁月的典型房企了,殊不知熬了这么久还是相同的结局,实属无奈。
截止目前基本上除去几个特殊的稀烂房企发不出年报之外,基本上上市房企都产出了自家成绩单,纵观截止到2024年4月,行业真的已经下跌了50%了。
top50房企小编这几天也好好研究了一番,除去几个率先主动发年报的头部央企还算看的过去,后面的几家房企年报难产也合情合理,因为实在是太拉垮了。
据上证报报道,数据统计,截至4月28日已有86家房地产企业(申万行业分类)发布了2023年年报。其中55家盈利,31家亏损,13家盈利超10亿元。
2024年房企销售业绩榜显示,百强房企销售总额同比下降但降幅收窄。保利发展以331亿元单月销售重夺销冠,中海地产和万科紧随其后。头部房企4月销售业绩普遍不及3月,可能与市场季节性波动有关。
整个行业能还有一定看点的还是集中在几个头部央企,这几年几个新晋的地方国企虽然业绩起来了,但是经营质量依然并没有好转,增收不增利,口碑稀烂。
早期民企因为高杠杆多数暴雷,但是回想起来,如今很多国央企似乎并没有多大的区别,有些地方国企似乎还是走的激进的老路,而且管理水平是十年如一日的毫无提升。
地产一品塘独家企划:国央企就比民企好多少?撕掉背后的光环,就剩下底裤了。
电建地产:亏的有点突然
几天前,电建地产在北京山谷召开了一场内部会议。在这个密云向东10公里、由电建地产集团自己打造的度假目的地,电建地产的董事会、战略与投资委员会、审计与风险管理委员会成员都来了。
面对去年的大环境,估计一把手也不是太好多说具体原因,但是从刚发布的企业年报来看,作为16家央企之一的电建地产,确实已经惨不忍睹了。
2023年,电建地产实现营业收入173.66亿元,同比2022年的377.78亿元“腰斩”,下降了54.03%。实现的净利润-12.45亿元,归母净利润-6.71亿元,由盈转亏。2022年,电建地产净利润9.47亿元,归母净利润1.51亿元。
电建地产是作为这几家超级央企集团另外一个门面之一,与其他几个头部央企对比来看,其实成立也不算太晚了,在全国化布局的这几年,很多城市都有一定的布局。
在成立开始,作为《财富》世界500强电建集团旗下房地产开发业务的唯一平台,电建地产有着很高的定位,是“致力于成为国内一流的城市发展运营商”。
但是口号其实大家都会喊,经营是经营,口号是口号。其实从2021年开始,电建地产就有意识在规模方面有诉求,在拿地方面也比较激进,但是在产品与营销方面似乎动静不大。
回顾前几年,电建在很多核心城市自主操盘的项目并不多见,而且很多非核心城市库存压力巨大,因此大面积的降价也成为电建地产唯一的办法。
翻开这三年的年报,这业绩看上去是年年提升,但是这利润是年年大幅度下降,玩的就是一个数字游戏,因此混到如今亏损也不足为奇。
首创城发:裁到只剩下五个区域
提到首创应该大家还是应该听过,不过首创城发这个名字倒是很多人听的不多,成立于2021年6月10日的首创城发,是为了私有化首创置业而专门设立的,也是北京首都创业集团有限公司旗下城市发展综合运营体。
作为其“母亲”的首创集团,有一条较为清晰的资产腾挪路线,它会对一些不赚钱、拖后腿或不相关资产剥离。
早在2021年10月,首创置业将旗下物业公司摆上了货架,拟挂牌转让首置物业100%股权以及首万誉业51%股权,前者转让底价为4.5亿元。
从2021年9月接替首创置业站到台前以来,首创城发已经走过了一年零三个月,接近500天。在这一段全地产行业都处于寒冬的阴郁日子里,有的企业忙着转型,有的企业忙着“自救”,而首创城发也在不断调整和适应。
很容易理解,就是首创集团把自家的核心开发资产,不动产,旧改,一二级联动等项目都装到了首创城发平台,首创城发获得了首创集团强大的资源与资本支持。
首创置业的退市,或许也是首创城发的开始,不过市场的急速下行也是首创系还没有想到的结果,2022年开始首创城发开始亏损。
不过经过一年的调整之后,刚发布的债券报告数据来看,业绩方面,2023年首创城发合并口径的净利润为18.07亿元,较上年度增加20.12亿元,归母净利润为13.94亿元,较上年度增加22.72亿元,实现扭亏为盈。
不过这艰难的业绩背后,首创城发也对自家组织开始了大面积动刀,据地产一品塘独家获悉:首创城发近期也对自家开始动刀。
早期首创置业期间,基本上没有区域公司这个层级,基本上还是城市公司管控逻辑,到了首创城发阶段,基本上对整体开业业务进行了全部梳理。
2022-2023年期间,首创城市发展集团有六大区域公司,北京开发事业部,华东区域,中南区域,粤港澳区域,华北区域,CBD公司。
也就近期不久,首创城发再次调整布局,中南区域的昆明公司并入华北区域,武汉公司并入华东区域,组建全新的南方开发事业部。
这次又是华中地区成为重灾区,目前至少十家大型国企央企要么房企华中区域,要么放弃武汉长沙等周边城市,武汉这超大的库存量确实比较麻烦。
华侨城股份:彻底摆烂的央企
3月初开始到月底,国企央企阵营都迎来了自家的业绩盘点时刻。尽管行业依然还是下行,但是几家优质国企央企依然表现不俗,整体来看差距是越来越大。
在几家央企年度业绩发布会过后,基本上在央企阵营里面头部优势越来越明显。有盈利惊喜的华润置地,有经营起飞的招商蛇口,但是亏损阵营依然不少。
3月30日,华侨城A(000069.SZ)披露2023年年报。数据显示,2023年公司实现营业收入557.44亿元,同比降低27.39%。
归属于上市公司股东的净利润亏损64.92亿元,同比上升40.46%。经营活动产生的现金流量净额约34.23亿元,同比增长695.59%。加权平均净资产收益率为-9.9%,基本每股收益为-0.7916元/股。
作为已经连续两年都存在严重亏损的央企,华侨城本次发布会稍显低调,基本上主流媒体都没有任何相关报道,华侨城着实是低调了一把,相对早期多次上头条的胜景也一去不复还了。
这么大一个央企,能做到持续稳定的亏损,或许在整个地产圈都不会见到几个。
由于巨亏百亿,去年同期深交所对华侨城发送问询函,函中连发11问,要求在5月5日前详细说明各项收入、计提减值、往来款项等财务账目,并评估偿债能力、现金流风险等。
这相当于让华侨城再算一次“账”,并给予公开。但2023年5月5日,华侨城不仅没有按时回复,还宣布公司总会计师冯文红离职,随后又公告将回复时间延长到5月19日。
作为财务高层,冯文红在此时离职让投资人士有些敏感。华侨城在公告中的表达比较平淡,只说是“因工作调动”,而且离任后不再担任公司任何职务。
在冯文红离职前,华侨城先后发布了2022年财报和2023年一季度报,净利润和经营性现金流持续亏损。不少投资人士在股吧留言,希望华侨城可以改善业绩,不过一年多,依然还是一摊烂账。
不过如今前不久完成业绩发布会的华侨城,这就出了大事。几乎在同一天华侨城股份官宣:原董事兼总裁王晓雯离任,目前副董事长刘凤喜代行总裁职责。
据公告,公司董事、总裁王晓雯女士因工作调动原因,已提交书面辞职报告,将不再担任公司董事、总裁、执行委员会委员、战略委员会委员、薪酬与考核委员会委员、审计委员会委员职务,离任后将不再担任公司任何职务。
去年是总会计师,今年是集团总裁,连续两年亏损都是相同的操作,不得不想起了一句话:出来混,迟早都要背锅的。
抛开市场环境因素来看,华侨城这一手好牌打得稀烂,跟之前早期经营逻辑不无关系,整体来看在央企阵营,华侨城的整体工作节奏依然还是老国企作风。
早期整体工作业绩基本上还是享受高周转时代的红利为主,整体市场上行的时候华侨城这种文旅地产逻辑比较吃香,拿地便宜,旅游带动地产销售,享受土地红利。
其他营销打法,产品体系,运营逻辑似乎跟华侨城没有什么关系,即使偶尔外聘一些市场化的经理人,但是能留得住的真的是极少极少,工作导向就是不求出业绩但是一定不要出错的基本原则。
近期又有人爆料,华侨城地产似乎在酝酿着一次大的裁员动作,华侨城地产似乎有独立运营的可能,这一切也都是说明华侨城这艘大船确实有点风雨飘摇了。
总结:
种种迹象显示,在房地产发展新旧模式转变之际,存量市场和城市更新需求,将带来多个细分赛道均超数万亿元的市场规模;
对于房地产行业的未来,已经有了关键共识:行业利润空间仍在,去掉杠杆,项目净利率及IRR仍远高于制造业,地产仍是最好的行业,没有之一;
因此就算是国企央企,如果不尊重市场,没有持续研发产品,没有持续下苦功夫应对最差的环境能力,基本上未来的路也会非常艰难,
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地产一品堂,80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历,14年以上地产行业沉淀,关注地产战略布局,关注地产人才发展,持续研究健康管理,个人微信:luyipin000;各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步;近期新增地产一品堂官方微信群,大家也可以加入,与更多的地产人+再创业者交流沟通,共同进步。