如果拆迁补偿的标准是6600元/㎡，你会同意吗？

这一补偿标准出自广州白云区潭村项目，由于争议较大，近期传出了暂停的消息。

作为 《广州市城中村改造条例》发布后首个落地的项目，项目的主导主体也由过去的房企变成了政府。

而深圳也在做出类似的变革。

深圳住建局在4月公开表示，将系统构建政府主导的城中村改造“1+N”政策体系，以推动城中村改造上新台阶。

据悉，深圳的首批试点项目也已经在推进中。

你觉得政府主导的城中村改造会有哪些变化？

广州村民哭诉：

弃产只赔6600元/㎡

要房还得支付3120元/㎡？

“真的是越拆越穷”

“不如别拆了”

“6600元一平的房子，广州哪里有？”

在社交平台上，关于白云潭村的拆迁赔偿标准，不少村民及广州本地网友，都表示出不满。

原因基本都指向赔偿标准过低。

一是，补偿+征收奖励只有6600元/㎡。

补偿标准按照是否合法、建筑类别、建筑面积来区分，补偿单价最低1115元/㎡，最高3600元/㎡。

加上征收奖励最高是3000元/㎡，所以网上普遍流传最高的赔偿标准是6600元/㎡。

▲图源：广佛楼市

不过，如果加上“3个月内签约并搬迁，按补偿金额的15%支付”这一点，最高的补偿标准可以达到约7590元/㎡。

但这对于广州这座一线城市来说，似乎还是太低了些。

根据@贝壳找房 数据，潭村周边的二手房比较老旧，比较新一点的、2005年左右建成的房子，挂牌价多为约2.4万/㎡。

也就是说，赔偿标准不足周边二手房价的三分之一。

▲潭村周边二手房价

举例：

一套280㎡的自建房，约等于占地80㎡、3.5层高的自建房。

按最高7590元/㎡，可以补偿约212.5万， 可换一套周边建面约88.55㎡较新的二手房。

小独栋变小户型单元房，也难怪引发争议。

但其实大部分村民都会选择房子，但这又带来了第二个争议点：

回购安置房，最低需要3120元/㎡。

▲安置房回购标准

并且，不论原来的房子多大，能回购的最大面积只有280㎡，除非有更多的回购指标。

以下是不同情况的补偿案例：

▲不同条件下的拆迁补偿的情况 | @广佛楼市

此外，还有网友指出，过渡费只发一年、 回迁房5年内不能交易，之 后需要补交地价才能上市交易等等。

这样的补偿标准公布后，引发了许多潭村村民的不满，甚至引起舆论争议。

终于，经过2个多月的拉扯战，在前段时间，一份《广州湾区新岸(罗冲围)片区潭村项目(石井街段)拆卸(含围蔽、平整场地等)代建管理服务暂停公告》传出。

外界认为，这意味着潭村项目将暂停并重新拟定补偿标准。

▲网传文件

你觉得白云潭村的补偿标准怎么样？

房企操刀→政府主导

深圳16个城中村试点项目推进中

相比广州，深圳少有关于城中村的货币补偿标准流出。并且，由于选择产权置换的情况更多，大众也更关心拆赔比。

而深圳城中村的拆赔比变动也较小。

2010年，华润大冲旧改的时候，拆赔比就已经是 1:1 ，但当年的货币补偿就已经达到 1万/㎡ ，而当年新房的价格也只有2万/㎡。 2018年，白石洲旧改的拆赔比约为1:1.03，货币补偿约2.8万/㎡，当年白石洲片区的二手房均价约6.2万/㎡。 今年3月，南山南苑新村项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）公布。 按被征收房屋的 建筑面积1:1.2予以产权调换，或按被征收房屋的套内建筑面积1:1予以产权调换。

▲南苑新村项目房屋征收补偿方案

这一标准，其实也有章可循。

2013年，深圳就出台了《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》，对拆迁的补偿做了基本规定，后于2016年、2023年有所调整，但没有大变动。

▲信息来源：深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）

此外，搬迁补偿、过渡费补偿、装修费补偿等等，也有比较明确的规定，不少房企在操刀旧改项目时，也会参照这些标准。

而部分开发商为了加快进度，另外再承诺送车位、送装修、设置签约奖励，以及逢年过节送礼等等，有的甚至同意个别“钉子户”高额补偿要求。

比如，前文提及的南苑新村项目，此前开发商给出的拆赔比高达1:1.33。

所以行政征收的补偿标准一出，就有好事者调侃：拆赔比降至1:1.2， “钉子户”想 占大便宜却吃了大亏！

但这也反映出房企旧改的不易。

早在2010年，南苑新村项目就已是“深圳城市更新首批8个旧住宅小区改造项目”，由万科操刀。

但直到2022年，进度却仍卡在98%，而此时第一批业主已经搬离了足足13年。

一直到去年，南山宣布启动行政征收，项目才得以继续推进。

▲南苑新村项目开始清拆 @深圳买房计划 4月拍摄

如今，随着房地产市场下行，旧改、拆迁不仅难以再现造富神话，有的甚至还给业主带来困扰。

@深圳买房计划 就收到过粉丝留言：

“我们的房子拆了门窗、封了水泥，但过渡费却停了。我们年龄大了又没收入，生活好难呀！” “我家2016年就开始确权了，现在地面建筑都还没完全拆完” “亲戚家拆了门窗水电，现在开发商没钱，通知他们搬回去住……”

除了房企资金问题，还有部分项目被签约进度严重拖累，导致近年需要由政府启动行政征收的项目越来越多。

无疑，在城中村改造上，政府的参与变得越来越重要。

今年1月，深圳就发布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）。

当中表明：

“在搬迁补偿安置方面，由区政府与被搬迁人签订搬迁补偿协议”

“区政府于物业权利人搬离并交付房屋之日起开始支付搬迁补偿费”

“有条件安排安置房用地的，区政府负责安置房建设”

随后2月，深圳住建局又再公开表示将“以更硬作风推进新一轮城中村改造”，系统构建政府主导的城中村改造“1+N”政策体系，全年拆除城中村用地1.1平方公里。

“以往深圳的城市更新和土地准备率统筹模式是市场化为主，但现在主要是政府主导、国企实施一二级分离的模式，所以本质上有重大差异。”

合一城市更新集团董事总经理罗宇表示。

据他透露，目前按照城中村改造新政试点的项目有16个，都在由政府主导推进中。

但官方披露的仅以下6个。

“拆迁会很快，从启动拆迁开始 ，可能一两年内就可以拆迁出地了。”

他分析认为，项目规模相当的情况下，适用新政的项目改造周期将大大缩短。

你家的拆迁情况如何？

你觉得政府主导的城中村改造会有哪些变化？

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