亏270万卖房,还要缴纳39万增值税?业主炸了

更新时间:2024-04-15 23:56:23作者:无忧百科

亏270万卖房,还要缴纳39万增值税?业主炸了

“房子没有增值,为什么要交增值税呢?”

近期,网络上流传着一张引人深思的图片:


这是老革命遇到新问题啊。

尤其是在今年,众多业主都面临着房屋出售时亏损的困境。

据乐有家数据显示,深圳二手房价在2021年达到高点,全年成交均价为8万元/㎡。 2023年深圳房价为6.5万元/㎡,对比2021年一季度的历史最高点下跌22%。


而部分片区及楼盘的成交价与最高点比跌幅达到30%~40%。

面对这样的市场状况,业主们对增值税的缴纳也产生了不同的看法。


亏270万
还要交39万增值税?

“明明我买的房子没有增值,还要亏上百万才能出手,为什么还要交增值税?”

在社交平台上,王先生分享了他的卖房的疑惑。

王先生在2021年的时候买了二手房,由于今年资金上有一些压力,就打算把这个房子给卖掉。原本1050万买的房子,现在客户只愿意出780万,王先生一咬牙就想答应,毕竟这年头,谁卖房子不得折个上百万?

可是,王先生合计了税费,发现买的房子虽然没有满5年,但还要缴纳全额增值税。

“以前房子买回来基本上都有一点增值,交嘛也是合情合理,但现在的二手房市场大家都晓得了,不涨反降,房子不增值,哪来的增值税?完全不符合这个增值税的逻辑。”

而关于增值税到底怎么收呢?

根据深圳实施的二手房税费缴纳政策,对于公司,无增值则不交税,进销项抵扣完之后,确实不用交,但个人发生的交易就不一样,需要单独计算:

普宅未满5年,过户价/(1+5%)x5%。
普宅满5年,免征。
非普宅满5年,差额征收:(过户价-原登记价)/(1+5%)x5%。

此外还有0.3%的增值税附加。(增值税×6%的附加税,其中包括:城市维护建设税3.5%;教育费附加1.5%;地方教育附加1%)


假设按过户价780万/1.05x5.3%=39.37万 。

39.37万的增值税,你要说缴的不心疼,那是不可能。

按常规思维,个人拥有的东西增值了,现在如果要变现,要换成钱了,那么增值的部分就要交增值税。

这个理解在方向上是没错,大多数情况下也确实是这样,不过也有特殊的情况存在。

房产的增值税就是特殊情况。


增值税:意在抑制短期炒房


关于这个问题,@深圳买房计划 咨询了深圳税务局,答复是:

不满5年的房子,不管是普宅还是非普都得按5%的征收率全额缴纳增值税。如果是满5年的非普住宅,需差额增收,但过户价低于原登记价,计算是负数,则不需要征收增值税。

实际上,房产的增值税不是我们字面理解的“增值”概念。

房产增值税早年叫做营业税,在征收营业税条件下,卖房子不管赚不赚钱,都需要缴纳营业税。2016年5月1日后,房产的营业税才改为增值税。

营改增的设计,基本上是将原来营业税的规定平移过来。

这在国家税务总局发布的2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》也已经明确。


其次,在增值税条例中也有相关规定。

增值税条例第十条规定,下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:

(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产;

这条规定的第1款关于简易计税方式,恰好对应个人转让住房的增值税缴纳。个人购买住房应理解为“个人消费”购进不动产。

而如果是企业购买住房,则可以理解为一种投资或经营行为,通常不采取简易计税的方式,通过进项销项来抵扣计算,此时没有增值就不承担增值税。

可见,个人出售住房缴纳增值税,与是否取得增值,是否赚钱并无关系。

而交易税费是国家宏观调控的一环,在房产市场里,政府提倡“房住不炒”,为了避免炒房客急买急卖,从中赚取差价,会增加交易成本。

所以,在某些城市会有房屋持有年限的要求。

比如深圳,普通住宅从买入到卖出,不满5年的,都得全额缴纳增值税。

当然,如果你不想交也可以,满5年的普通住宅就可以免交增值税了。

只要你是刚需买房的,还是可以享受到免税政策。

写到这里,那么问题来了,以前“增值”的是房东,为啥税却让买家来给?

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