谢逸枫/文

香港楼市史上最强救市来了，堪称史无前例的房地产刺激政策。2024年开年首波重磅利好，不仅撤销楼市所有辣招，上调房贷按揭成数，延长贷款与还款期限，上调项目融资比率，降低来港的企业、人才、移民的政策，吸引全球的购房者、资金。

2023年10月三大减辣措施后，香港楼市未见有明显激活，量价依然下降。笔者在去年底以来，一直给香港特区政府建议，呼吁全面撤销楼市辣招、上调房贷按揭成数、减企业与居民工资的差响、所得税，上调项目融资比率，振兴楼市。

香港楼价进一步下跌的原因是受到市场投资需求减少、情绪低迷、高利率以及购房者观望、新盘低价销售挤压二手房价格。同时是2024年1月在春节之前，往往为楼市淡季，看楼量和成交量不高。因此，1月、2月的香港楼市比较平淡。

香港(HKG)撤销楼市住宅所有辣招，大幅上调房贷按揭成数，上调项目融资比率，此举旨在提振低迷的房地产市场，释放更多市场购买力，以减缓房价下跌步伐，振兴销售成交量，能否扭转香港楼市下行局面值得观察。

免税、上调房贷按揭成数，上调项目融资比率，能否让香港楼市场逆转，首先是取决于是否放松还款压力测试要求，收入能够应对未来承受住加息。其次是取决于是否降息的措施。是否有新的更多措施出台。吸引外企、人才、资金的效果。

预计2024年香港房价维持小幅度下跌的判断，销售成交有望回升，租金保持稳定上涨。目前香港住宅供不应求，租金正在上升，租客、买家会提前入市买楼。随着免税、上调房贷按揭成数、减息后，香港楼价将会逐步回稳。

香港特区政府披露，截至2022年香港可供发展土地只有62.6平方公里，其中大部分已被用作住宅用地，可用作发展住宅的土地储备仅约6.5平方公里，意味着未来土地供应紧缺，供不应求。与此同时，香港人均居住面积仅为16平方米。

香港人多房少，人多地少局面

香港特区政府统计处2024年1月20日公布数据显示，2023年底香港人口临时数字为750.31万人，与2022年底人口747.26万人比较，增加约3万人，增幅为0.4%。2020年-2022年分别下降2.4%、5.14%、6.60%。

香港2024/2025年度卖地计划(共8幅住宅用地)、铁路物业发展、私人发展和重建及市区重建局项目的潜在土地供应可兴建约15000个单位。2幅商业用地及1幅工业用地提供约12万平方米商业楼面面积和54万平方米工业楼面面积。

已觅得足够土地兴建约30.8万个单位的公营房屋。香港政府将延长“现金津贴试行计划”1年至2025年6月。2024年起计5年内，每年平均落成量超过19000个私营房屋。未来3至4年一手私人住宅单位潜在供应量约有10.9万个。

香港住屋问题严重，政府致力加大供应。2023年3月香港房屋局最新预测显示，未来五年的公营房屋总建屋量预计合共有12.88万伙，其中2023/24年度，预料会兴建1.31万伙。

未来五年公营房屋总建屋量预计合共有12.88万伙，当中包括约8.28万个公屋或绿置居单位及约4.59万个其他资助出售单位。在2023/24年度，预料会兴建1.31万伙，而下一年度会建3.18万伙，达五年内高峰。

2023年3月30日《长远房屋策略2023年周年进度报告》指出，香港未来10年总房屋供应目标定在44万套。公私营房比例维持在7:3，公营房供应目标为30.8万套。按新房屋需求、私人住宅单位的空置情况看，下一个10年期香港的总房屋需求为43.2万套。

在30.8万套公营房屋供应目标中，约21.6万套为公共租住房屋或“绿表置居计划”房屋(即提供一定房屋，让公屋住户低价购买，由租客变为业主)，9.2万套为其他资助出售房屋。至于私营房屋供应目标则为13.2万套。

多管齐下以满足在下一个10年期内13.2万套私营房屋的供应目标。特区政府在未来5年将准备好可兴建约8万套私营房屋的土地。根据2023年9月底的最新推算，未来3至4年香港一手私人住宅物业市场的供应量预计约为10.7万套。

2023年施政报告公布，未来10年特区政府已觅得足够土地，可提供约41万套公营房屋，足以满足约30.8万套公营房屋的需求，较上一个10年期增加约5万套。这些供应主要来自新发展区及大型发展项目、用地改划以及其他项目。

香港宣布撤销楼市所有辣招原因

免税，上调按揭贷款成数与项目融资比率比例的背后，主要是来源于香港经济增长、财政收入、需求结构单一、房价下跌、租金下跌、负资产宗数增加、销售下降、居民收入下降、人口外流、资金外溢、边缘冲突的多重压力。

一是股市、楼市是香港经济的晴雨表，是金融的晴雨表，金融是香港的支柱产业，香港的国际地位风向标。2023年全年旅客量回升到3400万人次，经济增长（GDP）3.2%，预计2024年实质增长介乎2.5%至3.5%。

二是目前香港楼市持续低迷，引起金融、资产贬值的风险。而和股市同样是低迷，不稳定，影响到香港国际金融中心的地位，排名。香港政府当务之急是搞旺楼市、股市，巩固香港国际金融中心位置。

三是支撑香港楼市的主要买家，是投资需求主导市场，不是自住需求，不是本地需求，是外来需求支撑市场。2010年香港楼市自实施“辣招”之后，非本地需求、投资需求大量减少，现在鼓励更多买家入市正是时机。

为防范因楼市供求失衡、超低利率和流动性泛滥，导致的香港楼市潜在泡沫与风险，香港特区政府于2012年和2013年先后出台两个“辣招”，分别从买卖环节入手，增加交易成本，并通过税收限制了非香港永久居民的入市。

美联物业数据显示，截至2013年9月底，香港中小型私人住宅单位的平均价格已连续回升6个月，反弹至10349港元每平方英尺，累计升幅约6.5%。中原城市领先二手房价指数CCL突破了140点，创下2013年以来的新高。

自推出两轮管理需求措施后，住宅价格由2015年10月到2016年3月回落至9月累计反弹8.9%，2016年第二季度又开始回升，9月开始再度出现亢奋现象。楼价按月升幅在4月增加0.7%，至9月已增加2.8%，这是2016年2月以来最大升幅。

四是香港特区政府差饷物业估价署公布的报告显示，2024年1月，香港私人住宅售价指数跌至306.4点，环比回落约1.57%，连续下降9个月，是2016年10月以来最低，创下7年新低。目前香港房价比2021年高峰期已经下降17%。

2023年香港全年私人住宅楼价指数累计下降约6.8%，连降两年，交投量缩减5%至约4.3万宗的低水平。香港2023年的整体楼宇买卖合约登记数为58023宗，为1991年中原开始记录该数据以来的最低水平，二手住宅销量创28年新低。

香港金融管理局表示，房地产价格近期持续调整，官方住宅楼价在2023年全年下跌7%，并于2024年1月进一步下跌1.6%，较2021年高位累计调整超过两成。住宅物业成交徘徊于低水平，2023年每月平均成交3584宗，按年减少4.5%。

非住宅物业市场的情况相近，写字楼平均价格于2023年下跌约7%，市场数据显示甲级写字楼空置率上升至去年底约16%。此外，外围及本地经济前景仍然面对颇多不明朗因素。

差饷物业估价署数据显示，2022年内持续加息、本地需求疲软及市场信心减弱的情况下， 2022年香港二手住宅市场售价呈急剧跌势。2022年第四季住宅售价较2021年同期下跌13.6%。租金在2022年第四季的整体租金按年下跌3.8%。

数据显示，2023年香港平均房价高达13.8万元（人民币）/平，其中香港岛均价高达16.7万元/平，九龙半岛均价14.4万元/平，是中国房价最高的城市。香港被雇佣劳动力月工资中位数是20500港元（折合18600元人民币）。

香港金管局调查显示，香港的负资产（负资产是指物业的当前市值跌至低于未偿还之按揭余额，属于当前楼价对比按揭欠款的计算数字）住宅按揭贷款宗数由2023年第三季末的11123宗，增加至2023年第四季末的25163宗。

负资产住宅按揭贷款涉及的金额由2023年第三季末的593亿港元，增加至2023年第四季末的1,313亿港元。2023年第四季末拖欠3个月以上的负资产住宅按揭贷款比率由2023年第三季末的0.02%，轻微上升至2023年第四季末的0.03%。

五是经络按揭转介数据显示，香港房产按揭数量降至逾20年低点。香港2023年现楼按揭宗数为7万3906宗，创2001年有记录以来的最低水平。全年楼花按揭宗数为1581宗，创2005年以来的全年新低。

六是中原数据显示，2023年中原促成一二手房产交易共13465宗，金额达1272亿港元。其中一手房交易4583宗，金额454亿港元。二手房产交易8882宗，金额818亿港元，出现市场冰火两重天的局面。

香港推出组合措施支援市民及企业

考虑到部分行业和市民仍面对经济压力，以及特区政府今年的财政状况，会推出以下措施：一是宽减2024／2025年度首季的住宅物业差饷，以每户一千港元为上限。估计涉及三百零八万个住宅物业，政府收入将减少二十六亿港元。

二是宽减2024／2025年度首季的非住宅物业差饷，以每户一千港元为上限。估计涉及四十三万个非住宅物业。政府收入将减少三亿七千万港元。三是宽减2023／2024课税年度百分之百的薪俸税和个人入息课税，上限为三千港元，全港二百零六万名纳税人受惠。

有关扣减会在2023／2024课税年度的最终应缴税款反映。政府收入将减少五十一亿港元。四是宽减2023／2024课税年度百分之百的利得税，上限为三千港元，全港十六万家企业受惠。有关扣减会在2023／2024课税年度的最终应缴税款反映。政府收入将减少四亿三千万港元。

五是向领取社会保障金的合资格人士，发放金额相当于半个月的综合社会保障援助（综援）标准金额，高龄津贴、长者生活津贴或伤残津贴，以及为在职家庭津贴计划作出相若安排，涉及额外开支合共约三十亿港元。

香港宣布撤销楼市所有住宅物业辣招

香港2月28日公布2024/2025财政年度特区政府财政预算案，宣布撤销所有楼市“辣招”。经审慎考虑当前的整体情况后，香港特区政府决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施。

28日起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。意味着香港楼市相隔14年再次进入“零辣招”时代，同时提高贷款成数，迎来最强救市。

香港2010年以来推出新住宅印花税、买家印花税及额外印花税，相隔14年楼市首次进入“零辣招”时代。香港买楼印花税由7.5%大减至1.5%，税款大减8成。内地客印花税由15%减至4.25%，以超级豪宅为例，可减省数以千万元税。

笔者研究香港楼市政策发现，2010年11月，香港政府为遏制房价疯狂上涨，打击炒房之风，出台额外印花税。买家在购房后6个月内转售需缴纳楼价20%的税项、6个月至1年内转售，需缴纳15%、1年至2年内转售缴纳10%。

买家印花税，主要是针对的是所有非香港永久居民、或者是以公司名义在香港购买住宅，需比香港居民多15%的印花税，相当于缴纳15%从价印花税和15%买家印花税，即30%的税。

以总价1000万港元的房子为例，内地居民购买的话，需要额外多付300万港元的印花税，而税是不能贷款的，即变相提高了首付比例。而新住宅印花税，是针对所有在港购买首套房以外的业主。

香港特区政府2016年11月4日推出新一轮抑制楼市过热政策，根据该政策，从11月5日起，香港全面提高买卖住宅物业印花税率，无论交易价格，税率划一调高至交易额的15%。本次“从价印花税”提高前，香港的房屋交易税负成本较高。

以内地购房者为例，具体包括“从价印花税率”8.5%、“买家印花税”15%、“额外印花税”(卖家持有物业6个月或以内，税率为20%;6个月至12个月为15%;12个月至36个月为10%)。这个税率非常高，可以让购房者目瞪口呆。

新的税率出台前，内地买家的印花税税率在23.5%至43.5%之间。提升至15%之后，印花税税率提升至 30%至50%。就是说一套1000万港元的房产，最高税率达到房价的一半，即500万港元，最低要300万港元(视卖方持有物业的期限而定)。

2023年10月25日香港特区政府宣布调整住宅物业需求管理措施，有关调整包括额外印花税的适用年期由3年缩短至2年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半，以及为外来人才置业印花税实施“先免后征”安排，深受欢迎。

香港楼市“辣招”，是指前些年推出的高额印花税。比如一个非香港本地居民，想在香港购买住宅，那么他必须支付两个15%印花税。如果他买的房子总价是1000万港币，那么仅印花税就需要支付300万元。

香港本地居民购买第一套住宅，印花税率大概在1.5%到4.25%，如果房子总价低于300万，则只用交100港币。香港本地居民购买第二套住宅，则需要支付15%的印花税。现在全面取消住宅“印花税”，本港、非本港居民购房成本大幅降低。

上调房屋贷款按揭成数比例

指引银行修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求。第一是价值3000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成，价值3500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成。

为了避免适用按揭成数出现骤降情况，价值3000万至3500万港元之间的物业的按揭比率会以渐进形式递减。此外，非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成。目前这个首付下降，大大下降购房门槛。

第二是非住宅物业（包括写字楼、商铺及工厦等）的按揭成数上限由六成提升至七成。第三是以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由五成提升至六成。此项修订适用于住宅和非住宅物业。

第四是美国联邦储备局近期表示，美国加息周期可能步入尾声，未来一段时间本港按揭息率进一步上升的机会较低。有见及此，金管局认为适宜暂停实施物业按揭贷款假设利率上升200基点的压力测试要求。

考虑到外围及本地经济情况，香港特区政府认为在继续维持银行体系稳定的前提下，当前有空间进一步修订相关措施，并适当调整其他与物业贷款相关的监管政策。毫无疑问，意味最未来房贷首付依然存在下降的空间。

目前香港房贷首付为居民首次置业（购买住宅），如果所买的房子总价不超过1000万港币，则享受1成首付，最高按揭贷款成数（比例90%）9成。非首次置业，购买总价不超过1000万港币的房子，最高按揭贷款（比例80%）成数为8成。

居民首次置业（购买住宅），如果购买的房子总价为1000万-1125万港币，则享受1成-2成首付，最高按揭贷款成数8成-9成，贷款上限为900万元。非首次置业，最高按揭贷款成数为8成，贷款上限为900万元。

居民首次置业（购买住宅），如果购买的房子总价为1125万-1200万港币，则享受2成首付，最高按揭贷款成数（比例80%）8成。非首次置业，享受2成首付，最高按揭贷款成数为（比例80%）8成。

居民首次置业（购买住宅），如果购买的房子总价为1200万-1920万港币，则享受2成-5成首付，最高按揭贷款成数（比例50%-80%）5成-8成，贷款上限为960万。非首次置业，享受2成-5成首付，最高按揭贷款成数为5成-8成。

2023年7月，香港金管局放宽非住宅物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，包括放宽3000万港元以下自住物业的按揭上限等措施。

考虑到外围及香港经济情况，认为在继续维持银行体系稳定的前提下，现时有空间进一步修订相关措施，并适当调整其他与物业贷款相关的监管政策。

物业发展项目融资比率上调

2017年6月，金管局收紧物业发展项目融资比率。鉴于目前房地产市场的情况，金管局认为适宜将相关比率上限回复至2017年以前的水平。

换言之，香港的整体物业发展项目的最高融资比率由物业完成后预期价值的五成调升至六成，当中地价成本融资比率上限由四成调升至五成，建筑成本融资比率上限由八成调升至100%。

就银行向提供高成数按揭地产发展商的风险敞口，相关的额外资本要求同时取消。这是为房企的融资限制松绑，增加房企、项目的贷款资金，简单说，就是要求银行向香港房企、项目输血。

延长房贷期期限、还款期限

2月23日，香港房屋委员会发布放宽居屋第二市场计划下资助出售单位的按揭安排。香港将于3月1日起实施延长在居屋第二市场计划（第二市场计划）出售的资助出售单位的最长按揭保证期及还款期。

安排将适用于所有在推行日期当日或之后用作购买在第二市场计划出售的居者有其屋计划（居屋）／绿表置居计划（绿置居）／租者置其屋计划（租置计划）单位而提取的新按揭贷款。

如2023年施政报告所宣布，房委会资助房屋小组委员会较早前于2023年11月17日通过放宽资助出售单位的按揭安排，延长房委会就资助出售单位买家所提供的按揭保证契据下的最长按揭保证期及按揭还款期。

以便买家向参与提供该等单位按揭贷款的银行和认可财务机构（参与财务机构）取得按揭贷款。与此同时，在第二市场计划出售的居屋／绿置居／租置计划单位的按揭还款期由最长25年延长至最长30年。

吸引企业、人口、资金，投资移民

“修例风波”后，出现了人口外流。为了稳住香港经济，一系列吸引人才落户香港的措施。同时新一轮投资移民方案，香港政府指定领域投资超过3000万港元的人士，可以获得香港永久居民身份。但是不包括住宅。

2003年到2015年两轮投资移民的数据，最终通过投资移民进入香港的一共有24481人，其中内地居民21822人，占比高达89%，外国国民1931人，中国台湾居民363人，中国澳门特区居民362人，无国籍人士3人。