叠拼别墅之所以出现，是因为占领了洋房和联排别墅、合院别墅中间的市场份额。

而且，通常需要城市房价高到一定的程度，叠拼别墅占领洋房和联排、合院别墅中间的价位区间，才会有那么一点点的生存空间。

所以，除了一二线城市以外，并不是所有城市都有叠拼别墅这种产品的。

不少一二线城市的中产改善需求，购买洋房的预算，可以说是得心应手轻松拿下，但是，如果要购买联排、合院别墅，恐怕就算踮踮脚都未必够得到，但是，买叠拼别墅，踮踮脚就是可以实现的，所以，才会出现了叠拼别墅的客户群。

但这样的购买需求，并不是因为看中了叠拼别墅的居住舒适度，居住舒适度上，叠拼只能说是洋房的上限，但是很难说是别墅的下限，楼上楼下有人的体验，仍然和洋房拉不开本质的差距来，与联排、合院也无法相提并论。

因此，一旦市场上出现了低价的联排、合院别墅，那么叠拼别墅，很可能会丧失竞争力，从而失去生存空间，流动性被封死。

从最近的消息来看，如果城市远郊容积率1.0的限制被取消，那么可能会出现一批“新生代”的别墅项目，与过去的那种高低配、高密度的联排合院别墅、“经济适用墅”不一样，没有容积率限制的别墅，大花园、大院落，更有可能成为富人和精英家庭真正的改善首选。

而那些曾经的联排、合院、经济适用墅，很有可能受到市场供需关系的冲击，开始下调预期和卖价，如此一来，对于叠拼别墅很可能形成一种降维打击。

随着“新生代”别墅项目的推开，越来越多真正带大花园、大院子不受容积率限制的别墅产品上市，曾经的联排、合院、经济适用墅也会逐渐被边缘化，更不要说叠拼别墅了，被淘汰的概率还是很高的。

而市区的高层住宅，其主要的价值，其实并不在于房型、户型和居住的物理空间大小，而是在于房产脚下的土地、地块所绑定的城市资源，比如地段、交通、区位、教育、医疗、商业等。

因此，只要城市的基本格局、规模和商业中心，在一定阶段内不发生大的变迁和位移（比如整座城市搬迁等），那么，位于市区的高层住宅，其核心价值都是相对恒定的，毕竟，地块 绑下面定的城市资源，才是真正稀缺而且很难被复刻和量产的。

所以，评估市区高层住宅的价值，和评估叠拼别墅、郊区经济适用墅的底层逻辑，是有很大差异的。

市区高层住宅，只要守住城市核心繁华地段，无论市场的户型如何变迁，无论房龄再老，它所绑定和占据了的城市资源，基本都是恒定不变的。

而郊区的叠拼、别墅项目，由于周边大多也没有什么有价值的配套，因此，地段上的可替代性是非常强的，地段在房产含金量里面所占的权重就没那么重要了，边际效应递减了。

所以，对于叠拼别墅产品而言，市场户型变化带来的冲击，还是比较大的。