10月27日的土拍刚刚结束，9幅宅地便“紧急”挂牌、土拍规则发生变化，随后又有37幅地块曝光，南京土地市场依旧稳定输出。

10月27日，南京发布2023年宁出第17号土地出让公告，推出9幅涉宅用地，总用地面积约28.536公顷，起拍总价55.07亿元。

公告重点之一是“取消最高限价，改为价高者得”。规则的变化，意味着土拍开始回归市场，同时南京一线板块或将产生更多高价地块，一定程度上有望刺激房企拿地积极性，促进市场回暖。

再回到地块本身。这批11月25日开拍的地块，从数量上看，主城仅有3幅宅地挂出，作为头部板块的河西和大校场，各占一块，分别是江心洲G70和大校场G77。

我们就从这两幅地块入手，预判一下这次土拍，到底能带来有多少惊喜。

江心洲G70地块

地块四至：东至永定水道；南至红星街；西至规划贤坤路；北至石桥水道

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：20097.18㎡

容积率：1.5

建筑高度：≤35米

挂牌起始价：92000万元

起拍楼面价：30518元/㎡

先来看位置。G77地块位于江心洲中部，处于红星街和贤坤路（在建）交汇处，仁恒置地广场、江岛智立方以及江岛新天地等商业、产业资源汇集，是江心洲目前发展较为成熟的区域。

从航拍图可以看到，地块四周临靠均为空地，其中西侧为规划初中、幼儿园用地，沿着在建的贤坤街向北，能够快速到达仁恒置地广场、10号线江心洲站；

东侧无高大建筑物，不远处就是环岛东路、滨江绿化带及夹江，隐约可以看到江景、河西CBD，视野较为辽阔；

洲岛家园、仁恒绿洲新岛等多个成熟小区围绕，主干道通畅，基础配套成熟，有较为浓厚的生活氛围。

值得一提的是，G70地块体量不大、地块平整、开发难度较低，且容积率为1.5、限高35米，适合打造低密社区，与周边小区形成明显差异化，对于开发房企来说拥有一定的吸引力。

从买房人角度来看，江心洲中部鲜少有宅地出让，上一次新房供应还是2021年11月收官的中南璞境。若G70地块成功出让，将给区域注入新鲜血液，买房人将会迎来新的置业选择。

随着金陵中学等城建配套落地，越来越多的品牌房企进驻江心洲，但近几年的土地出让，多集中在岛南区域。

今年9月27日，南京智慧绿岛开发建设有限公司拿下江心洲G54地块，给岛南新房市场添砖加瓦。

目前，江心洲在售项目包括岛南的星叶栖悦湾、江尚紫薇、江心印园和中海江湾境，以及岛北的水沐和瑞园。

其中，中海江湾境以首开中签率37%、开盘当天去化9成的成绩，拿下开门红，成为板块置业热门楼盘之一。

中海江湾境共9栋15-17F小高层以及4栋24-25F高层，户型建面约143-196㎡。目前主力在售B2号楼，户型建面约115㎡，销许均价约50589元/㎡。

建面约155㎡四房两厅两卫户型，拥有开间约5.1米的客厅和约8.1米的南向双阳台，U型厨房+滑动岛台，主卧套房，飘窗配有约270°观景窗，空间尺度足够奢阔。

精装上采用分户式科技系统，配备空气源热泵、毛细管网和新风系统；厨房油烟智控、博世洗碗机，主卫唯宝智能马桶等，以及哑光大尺寸地砖，哑光木饰面和岩板装饰的墙面，共同营造更加舒适的居住空间。

大校场G77

地块四至：东至祥天路；南至汇秀路；西至特色街巷；北至汇景北路

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：26127.42㎡

容积率：2.4

挂牌起始价：198000万元

起拍楼面价：31576元/㎡

大校场G77地块，位于南京外国语学校以西，紧靠今年5月份拍出的保利G13，西北侧为在建的国际路居住社区中心，西侧为在建项目中江建筑智慧产业园和2021G121综合体项目，东侧为即将建成的全民健身中心；

地块以西有金地大成汇文府、云尚紫薇、金基新睿樾府等楼盘，距离最近的地铁站是5号线神机营站（在建），未来各项生活配套较为丰富。

与保利G13地块相比，G77容积率更低，位置上更加远离绕城高速、靠近机场跑道公园，居住环境上更纯粹。参考保利G13的规划，G77未来打造高低配产品的可能性非常大。

值得一提的是，G77地块起拍楼面价为31576元/㎡，哪怕是和保利G13一样底价成交，楼面价也会更高一些。

目前来看，大校场的新房供应较为充足，共有21家在售（含尾盘）、2家新盘待上，从高层到小高层，买房人有丰富的置业选择。

土地供应上，今年以来，大校场总共卖出了3幅宅地，目前仅有1幅上市开售：

招商保利文璟和颂，成交楼面价31721元/㎡，在售房源均价约5.43万/㎡。

大校场保利G13，成交楼面价34383元/㎡，案名疑定为保利博雅和著，预计将会拟建6栋小高层+4栋洋房，预计在11月底公开。

大校场G14（南部新城会展中心发展有限公司拿下），成交楼面价31474元/㎡，暂无上市计划。

除已挂牌的G77地块外，前不久公布的南京市本级住宅用地拟出让清单中，佳营路以南、祥天路以西地块曝光，预计将在春节前挂牌出让。

以地块分布推测，下一年大校场新房供应将集中在跑道公园沿线，教育、地铁等配套完善，优势更加突出，若再加上品牌房企、优质产品，则将会吸引更多的南京买房人。