前不久，一则杨国强卖飞机还债的消息，让碧桂园的债务危机又一次成为大家关注的焦点。

但是，一波未平一波又起，17日多家媒体报道，碧桂园生活服务集团新增2则股权冻结信息，碧桂园持有的6368万股被冻结3年。

再往前扒，10月10日，碧桂园生活服务的总裁李长江忽然辞职，这位在碧桂园服务干了12年的老臣，忽然撒手不干了。

并且他早在今年7月，就抛售了手中322.79万股碧桂园服务的股票，成功套现了将近3000万元。

抛售套现后，李长江在碧桂园服务中仅占0.15%的股份了，这分明是“抢跑”的节奏啊。

再加上最近不断传出的债务问题，房地产圈子不禁开始猜想，碧桂园难道又有新情况了？

碧桂园物业，是碧桂园的现金奶牛

不知道大家是否发现一个现象，某开发商开发的小区，服务业主的往往也是该开发商下属的物业公司。

原因也很简单，在赚钱速度上，物业服务远没有地产开发那么迅猛。但是地产开发往往是“一锤子买卖”，而物业服务则是细水长流。

这个钱没道理让别人赚走了，所以各大开发商旗下基本都有物业服务公司，小区建成之后，理所当然地接手物业工作，

前些年，地产行业过于火爆，以至于各个大佬都没把物业这点“小钱”放在眼里。

但是随着交付增多，管理面积扩大，物业公司收上来的物业费也越来越多，对于开发商也变得越来越重要。

最核心的一点是，物业公司给老板带来的是实实在在的现金，而搞开发、盖房子，老板不仅要举债，而且还可能面临卖不出去的风险。

这在当下的房地产市场，已经变得越来越明显了。

所以对于各个开发商老板而言，物业公司就成了最重要的现金奶牛。

此前许家印，违规从恒大物业的账上，划走了130多亿的现金。

当时恒大的地产开发业务，已经欠了2万多亿的巨债了。

但是恒大物业的账上，竟然躺着超过100多亿的现金，由此可见物业公司现金奶牛的称号，不是白来的。

根据碧桂园服务的官网信息，其合同管理面积达到了16.5亿平方米。我们以2元/平米/月来算，一个月的流水就是33亿元。

这还没包括其他的各种附加的服务费，比如最常见的停车费、小区的广告费等。

可以说物业公司是碧桂园，乃至所有开发商，手里最优质的资产之一了。

这一次债主冻结碧桂园物业的股票，明显是有备而来，直接冲着碧桂园兜里稀少的现金下手。

至于碧桂园物业背后还有没有啥猫腻，暂时还没有确切消息，但这对目前的杨氏父女来说，无疑是雪上加霜的。

碧桂园不做恒大，但是考验才刚刚开始

地产行业这一轮的调整，对碧桂园的影响尤其巨大。

碧桂园和恒大，是众多TOP级开发商中，唯二重仓三四线城市的企业。

尤其碧桂园，本身就是从佛山起家，在长期的发展过程中，一直将重心放在三四线城市。

在棚改货币化的年代，这样的策略让碧桂园赚得盆满钵满，一度成为“宇宙第一房企”。

但是，自2021年地产行业进入寒冬以来，和碧桂园执行相同策略的恒大第一个暴雷。2.4万多亿的债务，让所有人都为之震动。

碧桂园以1.36万亿的债务紧随其后，曾经傲视群雄的“双子星”，早已失去了往日的光环。

当然，并不能因为两家企业的策略相近，就简单地将碧桂园等同于恒大。

和许老板相比，杨氏父女还是很有担当的。仅在保交楼这一项上，碧桂园就吊打恒大。

碧桂园去年交房70万套左右，今年截至目前交房38万套左右。这100多万套的房子，解决的是100多万个家庭的问题。

反观恒大，许老板被捉前，每次在公开场合露面，首先要说的都是保交楼。

但是，尽管许老板喊得卖力，恒大在过去2年里，却一共只交付了42万套左右的房子。大量恒大的业主，依旧没有收到房子。

所以，同样背负巨债，但是碧桂园比恒大还是强太多了。

不过，重仓三四线城市的策略，无疑还是让碧桂园承受着重压，并且碧桂园要接受的压力考验，可能才刚刚开始。

三四线城市消费能力有限，人口被一二线城市虹吸，并且市场狭小，很容易饱和。

再加上目前收入增速变缓，消费亟需提振的大环境，碧桂园想要突围，除了大幅降价，基本没有别的出路。

根据碧桂园的公告，今年截至9月，碧桂园的销售额仅为1549.8亿元，同比降低了43.9%，比2021年同期下降了65.4%。

要知道，过去两年可是经常有封控出现，今年虽然解封，但是碧桂园的业绩却一落千丈。

尤其是过去的这个9月，以往的9月可是“金九”，是各大房企冲业绩的时候，可碧桂园的销售额仅为61.7亿元。

这已经是碧桂园连续第6个月销售下滑了，同比去年9月下滑了80.7%，较2021年下降86.5%。

在债务端，今年8月碧桂园和十几支境内债的债权人，共同协商通过了展期，10月碧桂园对于4亿多的境外债无力偿还，已经违约。

而根据Wind数据显示，碧桂园目前共有15只公开美元债券，本金约93亿美元。

明年的1月、4月，碧桂园分别有10亿美元、5亿美元到期。这无疑将成为碧桂园的又一道大槛。

目前，距离最近的一笔债务，还剩下不到3个月的时间，杨氏父女要如何解决这个问题，我们很快就会有答案了。