大家好，我是邓姐姐。

昨天傍晚，广州打响了一线城市限购松绑第一枪！

广州把住房限购政策调整为：

1）在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，广州市户籍居民家庭限购2套住房；

2）非广州市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在广州市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

3）越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

言下之意，广州没提到的其他区。

番禺、黄埔、增城、从化、花都、白云四镇都不限购。

政策之前，广州只有增城+从化+白云北四镇不限购。

而且还放松了购买、卖出条件：

1）非户籍人士买房的社保从之前的5年降到2年。

2）二手房增值税免征期也从5年改2年。

可以说是力度相当大的松绑了。

我朋友圈的房产中介，都在齐刷刷振臂高呼。

就是不知道深圳、北京和上海，会不会也跟进呢？

我感觉广州这波限购松绑，可能会吸引两大需求人群——

一是现金充裕的人，二是外地买家。

像我朋友现金比较充裕，她本来想在海珠区多买一套房。

无奈她在海珠和天河各有一套房，这次限购松绑，依然和她无关。

但如果她改变策略。

去黄埔、番禺等不限购区买房，就可以爱买多少买多少。

反过来也一样哦。

如果我朋友是在黄埔和番禺有房，那她可以在限购的区域再买两套房。

（图源《西虹市首富》）

至于对外地买家来说，也很有吸引力。

社保缴纳从5年变成2年。

外地买家的人群一下子扩大不少。

有工作室刚工作两年的小伙伴，已在蠢蠢欲动（首付爸妈资助）。

不过，她目前还在纠结是买市中心二手房还是新区一手房。

因为二手房的增值税免征期从5年降到2年，税费少了。

比如原来满2年未满5年，需交5.6%增值税。

一套300万的房子，需缴300万×5.3%=15.9万。

现在只要满2年，就直接免了。

会在一定程度上活跃二手房交易。

有房产中介说，不少满5的二手房还没卖出去。

估计最近又会有一批满2的房涌入场。

这对买家是利好，有更多的房源选择，也有更大的议价空间。

不过这对满5卖家却增添了不少压力。

建议满5卖家如果价格合适，尽早卖掉。

不然就会被满2的“卷”到。

要说这次广州放开最利好的，应该是黄埔和番禺。

这两个地方离市中心都不太远。

尤其番禺和老黄埔，有不少成熟配套商圈。

之所以广州放开限购。

也说明之前的政策，没能很好地撬动刚需和改善型买家。

现在需要更大的放开力度，让更多符合条件的人去买房。

我身边不少朋友都等着卖一买一。

说明买房卖房的需求是在的。

关键是怎么才能让观望的人下场。

楼市没有好转，刺激就不会停止。

但不可忽视，这也会让楼市虹吸分化更严重。

一个是加重城市内部分化。

像是广州以前只有离市中心远的地方，才不限购。

现在放开了更靠近市中心的黄埔，番禺，很多人会选择入场或置换。

这些靠近核心板块的房价有可能会被推高。

离市中心远的非核心板块，成交可能会更惨淡。

另一个是加重大小城市分化。

现在各城市的楼市刺激政策，会发现大都是一二线城市力度更大。

因为之前也只有它们才有较多限制政策。

现在都放开了，让四五线小城市的楼市挺难受。

被虹吸了购买力。

大家最关心的问题，肯定是广州率先加码刺激，

楼市是不是又要上涨了？

依照上面分析的虹吸分化情况来看，全面上涨可能性不大。

推高一些核心城市、核心地段房价，是有可能的。

其实刺激楼市，也是在想方设法刺激经济。

目前因为漂亮国在加息末期，我们也不敢增加货币供应大放水。

所以昨天公布，和房贷利率相关的LPR维持不变。

美联储也在昨晚宣布了不加息。

本来不加息，会利好美股和商品期货。

可是昨晚美股、石油和黄金价格都下跌。

反而是美元和美债收益率走高。

可能大家担心，美联储会11月继续加息。

相对来讲，人民币还算稳在7.3附近。

最近央行几乎每天都在上调人民币中间价。

这说明，央行一直在维持汇率稳定。

每天都有护盘行动。

未来的表现，估计还要再看看经济形势。

股市也一样，这两天成交额低至5000亿。

跟去年4月底和10月底持平。

没什么钱交易，大家在观望。

我有朋友从上两周开始心情很不好。

他以为自己今年抄底了股市，没想到根本看不到头。

而且他是重仓，每天看着数字往下掉就开始焦虑。

我朋友说，下次一定不重仓，管理好仓位，最多五成。

仓位不高，他能承受，还能该吃吃喝喝。

过来人的惨痛经验。

很多时候，底部守不住就是因为仓位太高。

这个底确实磨人，唯有耐心等待静待花开。

PS.

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大家都去抽奖试手气了嘛？

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