本周利好:存量利率下调有戏,认房不认贷有戏

更新时间:2023-08-28 10:36:22作者:无忧百科

本周利好:存量利率下调有戏,认房不认贷有戏




图片来源:稿定素材

今天中午,新华社消息称,住建部、央行和金融监管总局联合推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施:

“卖一买一”人群,只要售出名下房产,即使有过贷款记录,也可以认定为首套房享受二成/三成首付;

另一方面,部分在其他城市有过购房贷款记录的人群,只要在当地无房,也可以认定为首套,享受二成/三成首付。

此项政策作为政策工具,已纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用。

这项呼声已久的政策终于拿出来的另一个原因,也因为房贷利率的普调,短期内已经到了极限,市场急需新的工具。

在8月15日央行下调MLF利率15个基点的时候,几乎所有人都认为,当月的LPR也会随之下调。

一方面是因为,贷款市场报价利率(LPR)是参考MLF利率定价的。MLF降了,LPR大概率也会随之下调。

另一方面是,之前一直都是这样操作的——6月15日,MLF下调10个基点。同月,1年期LPR下调10个基点;5年期以上LPR下调10个基点。

10天前,坊间普遍猜测,本月1年期LPR报价有可能下调10个基点,5年期以上LPR报价或调降15-20个基点。

但,最终揭晓的结果,却是仅1年期下降了10个基点,5年期以上利率并未下降。

这也是2016年3月以来的首次非对称降息。

打破了许多地产人的心理预期。

只能说,楼市是国内经济的重要组成,但打开格局,中国经济要顾及的,远不止楼市。

保汇率

在国内下调MLF利率的同一天,在岸、离岸人民币对美元汇率双双走低。

直接反应是,美国国债收益率快速攀升走高。

加上自去年3月以来,美联储已经陆续11次加息——目前,联邦基金利率目标区间已上调至5.25%至5.5%的水平,达到自2001年以来的最高水平。

境内外人民币和美元存款及货币市场基金收益的拉大,使得企业和个人在境内和境外都倾向于持有美元。

中信证券曾指出,利率下调可能导致中美利差倒挂程度加深,进而引发部分外资流出,增加人民币贬值压力。不过,如果降息等政策能推动经济企稳,则汇率自然会企稳回升。

MLF下调当天人民币汇率直接跌至年内新低,让上层部门对后续要不要继续降息,摁下暂停键。

毕竟,再继续降息,加大市场资金流动性,那么短期内,汇率将进一步贬值、资本外流是确定项。而经济能不能快速复苏,则是不确定项。

眼下,人民币已经承压一段时日,更需要用确定性去对抗不确定性。

保银行

利息的调整,也直接影响了银行的收支。

“稳地产”还是“稳银行”,这是当前政策的一道选择题。地产是稳经济、稳信心的抓手,银行则是防风险的重要保障。

根据央行最新数据显示,二季度银行净息差为1.74%(净息差=银行全部利息收入-银行全部利息支出),继续处于有历史记录以来的最低点。

而自2020年至今,商业银行的净息差总体下跌了46个基点,已经连续两个季度低于1.8%的“警戒线”。

按照一些主流券商研究机构的估算,房贷按揭利率每调降10BP,对全行业相关的净息差的影响大概是0.9至1BP。

中信银行副行长谢志斌做过具体的推演——中信银行现有按揭贷款规模约9500亿元,其中存量利率高于新发生利率的占到6000亿元。这些按揭每降低10BP,将会影响到该行贷款收益约6亿元。

如果是大型银行,则影响的收益规模更大。

央行认为,商业银行维持合理的利润水平,对于支持实体经济具有重要作用。包括化解地方债风险。

此番利率调整后,MLF-LPR利差及LPR期限利差重新走阔。

出于更大范围内的维稳考量,也制约了5年期以上LPR报价的下行。

给存量房利率调整留空间

由于居民贷款,是银行主要利润来源,银行净息差较低,也会掣肘存量房贷利率下调。

东吴证券数据显示,目前多数城市的存量-新增房贷利差仍高达60-100bp。

5年期以上LPR报价维持不变,或是在为存量房贷利率调降让出空间。

更有乐观的机构甚至认为,这意味着存量贷款利率下调即将落地。

事实上,在首套房贷利率政策动态调整机制影响下,各地因城施策,不少城市新发放的个人首套房贷利率,已明显低于5年期LPR报价基准利率。

且东吴证券研究所宏观首席分析师陶川分析认为,二季度以来的提前还款与潜在的经营贷置换,均显示:长端LPR利率进一步下调带来的,可能是更多的低息贷款置换,而非地产需求端的直接刺激。

即,居民更在意的是如何减少利息支出,而不是再给自己加杠杆了。

5年期LPR利率降不降,对楼市的影响早已没有预想的那么大了。