南京老旧小区危房翻建样本:十年自筹自建路的经验与思考

更新时间:2023-09-11 12:47:39作者:无忧百科

南京老旧小区危房翻建样本:十年自筹自建路的经验与思考

记者李静王开智

近日,成都一老小区计划自拆自建引发关注。记者了解到,国内目前只有一个自筹自建成功案例——南京虎踞北路4号05幢。

虎踞北路4号05幢作为南京首个产权人自筹资金改造的楼房,从筹备到入住前后历时近十年。和成都中央花园不同,南京该小区翻建费用按照市、区和产权人2:2:6比例分摊,而且它体量小,没有增加容积率,翻建是在“原址、原面积、原高度”的原则上进行的。

尽管性质有所区别,但南京这起危房翻建案例,或许能够给成都的旧房改造提供一些经验和思考。

决定自筹自建

南京市虎踞北路4号05幢始建于上世纪五十年代,为砖木结构,共有两层24套房,总占地900多平方米。

2013年,小区业主发现房屋墙体开裂、木板腐烂,“岌岌可危”。小区业主张玉延想:农村老房可以推倒重建,城市的“老破小”是不是也可以尝试这样做?


小区旧貌

张玉延了解到关于危房消险的相关政策,通过危房翻建来改善住房,或许是一条路子。当时国内并没有先例,但是张玉延觉得应该可以做到。

2014年,小区房屋被鉴定为C级危房。面对着加固改造和危房翻建这两个方案,小区业主达成一致意见——危房翻建。

随后,也是最关键的一步,危房翻建必须取得规划许可。当时,市区两级规划部门,都没有审批过这样的规划许可。每一步,都需要产权人签字同意率达到100%。而05幢的产权关系又相当复杂,05幢一共有24套房子、26户产权人,其中,有5套房属于产权单位。

从明确责任主体,到厘清产权关系,到整理政策材料,到确认资金来源,这个过程整整花了6年时间。2020年,张玉延作为业主代表,终于从规划部门拿到了项目的行政许可。最后确定,该小区在原址、原面积、原高度的基础上,进行危房翻建。

2020年7月,危房拆除;2020年9月,启动施工;2022年5月底,在原址上翻建的崭新的两层小楼竣工交付。

十年跌宕起伏

最初,张玉延开始做这件事情的时候,他清楚会很艰难,但是没有想到用了十年时间。“这十年跌宕起伏,就像万里长征。”他说。

05幢涉及26户,要推进危房翻建项目,首先需要一个组织架构。于是,张玉延和业主成立了危房翻建工作小组。工作小组下设资金管理、外勤联络、工程施工等几个小组,每家每户都参与其中。

张玉延说,最关键的经验就是,谁出钱,谁主导,怎么拆,怎么建,这些都要一件事情一件事情地去解决。翻建费用按市、区财政和产权人2:2:6的比例进行分摊,各产权人每平方米只需要出资不到四千元。

虎踞北路4号05幢居民同意危房翻建,但牵扯到具体的设计方案、翻建费用等问题,业主各有想法,分歧、矛盾不断涌现。张玉延只好一一与业主沟通,最终统一了方案。

张玉延说,专业的人来做专业的事情。“我们不具备法人资格来建房,所以委托了代建单位。代建单位是全权代理人,办理我们危房翻建所有工作,包括房产证的变更工作。”

交房一年还未取得产权证

今年4月9日,张玉延搬进新房。从交房到现在,一年多时间过去,业主还没有取得房产证。


小区现状

张玉延告诉记者:“房产证的变更手续,代建单位还没有完成。原因是,101室扩厨房占了公共区域,房产测绘部门无法实测该户实际面积;二是,派出所要将门牌号码重新编制登记。三是,206室至今没有交齐工程款。”

到目前为止,101室的情况已经处理了,但206室的问题还没有解决。206室虽然没有交钱拿钥匙,却已经破门而入并且装修,如今已经入住。

记者联系到宁海路街道城市管理部,工作人员回复表示,正在了解情况进展。

在张玉延看来,成都中央花园二期属于危房新建,南京该小区属于危房翻建,这都是对危房消险的方法。他说:“区别在于是不是原址、原面积、原高度。”

作为南京首个产权人自筹资金危房治理项目,虎踞北路4号05幢也为其他类似的危房治理项目,提供了可借鉴的经验。关于是否该项目可以复制的问题,张玉延表示,从理论上可以复制,但要根据具体情况进行。

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